賃貸の原状回復で発生した「カビ」の負担は誰？　責任の判断基準と対策ガイド

こんにちは、ＭＩＳＴ工法®カビバスターズ本部です！😊
いつも当ブログをお読みいただき、ありがとうございます。この記事では、賃貸契約の退去・原状回復場面でよく問題になる「カビ」に関して、入居者さんも管理会社さん（オーナーさん含む）も「あれ、誰が負担するの？」と迷ってしまうケースを整理します。特に2025年時点での考え方・判例やガイドラインの動きを踏まえて解説しますので、ぜひ最後まで読んでみてください。

日本の住宅事情では、気候・湿度・窓の断熱性・設備の状態などの影響でカビは発生しやすく、入居中に「壁にシミが…」「天井や浴室に黒カビが…」と気づく方も少なくありません。その後、退去時の原状回復で「このカビ、借主側の責任？」とトラブルになることもよくあります。実際、管理会社の方からは「この請求が妥当かどうか判断に迷う」との相談を受けることも多く、入居者さんからは「敷金をカビ対策で差し引かれたらどうしよう…」との不安も聞きます。

そこで本記事では、まず 責任の判断基準 をできるだけわかりやすく整理します。たとえば「建物構造・断熱性・結露リスク」「入居者の換気・掃除対応」「報告義務（善管注意義務）」などの視点で「大家負担なのか、入居者負担なのか」線引きを見える化します。そのうえで、管理会社・オーナー様向けには プロ施工と検査レポートを活用する意義 を具体的に説明します。なぜそれだけでトラブル防止・証拠力強化になるのか、実際の導入メリットを交えてお話しします。

読者の皆さまには、

入居前後のカビ対応に不安がある入居者さん

退去立会い・原状回復請求で判断に迷う管理会社・オーナーさん

のどちらも含まれていますが、どちらにも「納得できる判断材料」を持ってほしい、その思いで書きました。
もし、カビトラブルで困ったときは、遠慮なくＭＩＳＴ工法®カビバスターズにご相談ください。当社はプロの技術と診断・報告書体制を備え、客観性ある対応で信頼を得ています✨

それでは、まず「カビをめぐる原則と判断基準」から一緒に見ていきましょう！

「原状回復」と聞くと、多くの入居者さんは「入居時と同じ状態に戻すこと」と思いがちですよね。でも実は、それはちょっと違います。
国土交通省が示している『原状回復をめぐるトラブルとガイドライン』では、**“通常の使用によって生じた損耗や経年劣化は、入居者が負担しなくてよい”**と明記されています。つまり、時間の経過や自然な劣化で生じたものは、オーナー（貸主）側の負担となるのが原則なんです🏡。

例えば、家具を置いていた床のへこみや、日焼けによる壁紙の色あせは、普通に暮らしていれば起こりうる「経年劣化」。これらを入居者が修繕費として請求されることはありません。
一方で、「タバコのヤニ」「ペットによる傷」「カビを放置して壁を腐食させた」などは、“通常の使用範囲を超えた損耗”と判断され、入居者側の負担となるケースが多いです。

ここでポイントになるのが、「カビ」の扱いです。
カビは発生原因によって、貸主・借主どちらの責任になるかが変わる、典型的なグレーゾーン。
たとえば──

建物の断熱性能が低く、壁内結露が発生しやすい構造上の問題でカビが出た場合 → 貸主負担の可能性が高い

一方で、換気不足・家具を壁に密着させたまま放置・入浴後の湿気対策を怠ったなど、生活習慣による発生の場合 → 入居者負担になりやすい

つまり、**「どんな原因でカビが生じたのか」**を明確にすることが、原状回復の判断を左右します。

2025年現在、ガイドラインの運用も年々細かくなっており、「入居者の善管注意義務（ぜんかんちゅういぎむ）」が注目されています。これは、入居者が“通常の注意”をもって部屋を使う義務のこと。
たとえば、

結露がひどい場合は定期的に拭き取る

カビを見つけたら早めに報告する
といった対応をしていれば、「注意義務を果たした」として入居者の責任は軽く見られる傾向にあります✨

反対に、「放置していた」「報告しなかった」といった場合は、管理会社から「入居者の管理不足による損耗」と判断されやすくなります。

また、管理会社・オーナー様にとっても大切なのは、**“記録を残すこと”**です。
入居時・退去時の写真だけでなく、点検や報告書の記録を残すことで、「どの時点でカビがあったのか」「構造上の問題か、使用方法か」を客観的に示せます。
この記録こそが、後のトラブルを防ぐ“最強の証拠”になります📸。

ここまでを整理すると、原状回復の基本はこうなります👇

✅ 経年劣化・構造的問題 → 貸主負担
✅ 使用方法・放置による損耗 → 借主負担
✅ グレーゾーンは「原因の証明」と「記録の有無」で判断

つまり、“感覚や印象”で話し合うよりも、データ・記録・レポートに基づいた判断が不可欠なんです。

次章では、このカビが「どんな原因で発生するのか？」を、生活習慣・構造・設備などの視点から詳しく見ていきましょう🍃

カビは「掃除をサボったから」「湿気が多いから」と一言で片づけられがちですが、実際にはもっと複雑な原因が絡み合っています。
つまり、“カビの原因＝誰の責任か”を考える前に、まず「なぜカビができたのか」を正しく理解することが大切なんです🌱。

🏗️1. 建物の構造・設備が原因のケース

賃貸物件の中には、築年数や構造の違いによって湿気がこもりやすい部屋があります。
たとえば──

コンクリート造で断熱材が薄い

北向き・日当たりが悪い部屋

窓やサッシに結露がつきやすい構造

換気扇や24時間換気が機能していない

こうした要因でカビが出た場合、建物側の問題＝貸主・管理会社の責任になるケースが多いです。
特に、換気設備の不具合や結露防止施工の不十分さなどは、入居者が防ぎようのない「構造的欠陥」と判断されることがあります。

🛁2. 入居者の生活習慣が原因のケース

一方、日常生活の中での“ちょっとしたクセ”がカビを呼び寄せてしまうことも。
代表的なのは、次のような習慣です👇

洗濯物を室内で干しっぱなし

冬場に暖房を使って窓を閉め切る

家具を壁にピッタリつけて設置

浴室やキッチンの換気扇を回さない

結露を放置して拭き取らない

こうしたケースでは、**入居者の管理不足（善管注意義務違反）**とみなされ、退去時に原状回復費を請求される可能性があります。
ただし、入居者が「こまめに換気・清掃していた」「異常を感じて早めに管理会社へ報告していた」など、注意義務を果たしていた記録があれば、負担を軽減できるケースもあります✨

⚙️3. 設備不良や共用部が原因のケース

実は見落とされがちなのが、「設備トラブル」や「共用部の湿気」からカビが広がるパターンです。
たとえば──

給排水管の水漏れ

隣室や上階からの漏水

共用廊下や外壁のひび割れによる浸水

これらは、入居者が防ぐことのできない範囲のため、基本的には管理会社・オーナー側の負担です。
しかし、放置期間が長く「報告していれば防げた」場合は、入居者側にも一部責任が問われることがあります。

🧭4. 「混在型」ケースが一番トラブルになりやすい！

たとえば、「結露しやすい構造の部屋で、換気不足もあった」というように、建物側と生活側の両方が関係しているケースも多くあります。
この場合は、どちらの要素が強いかを判断するために、現地調査・湿度測定・写真記録などの“エビデンス”が重要になります📷。

実際、カビトラブルの現場では「どちらも完全に悪くない」状況が多く、最終的には「どこまでが貸主の維持管理義務で、どこからが借主の注意義務か」を、証拠をもとに整理する必要があるんです。

🌈まとめ

カビの原因を3つに分けて考えると、
✅ 建物・設備の問題 → 貸主負担
✅ 生活習慣・放置 → 入居者負担
✅ 混在型 → 現地検査・レポートで判断

となります。
つまり、「原因を特定すること」こそが、原状回復トラブルを防ぐ最大のポイントです。

次章では、いよいよその“責任の線引き”を具体的に整理していきます⚖️
あなたのケースが「どっちの負担？」なのか、明確にしていきましょう✨

第2章でお話ししたように、カビの発生には「構造」「生活習慣」「設備不良」など、さまざまな原因が関わっています。
では実際に、原状回復で“どちらが負担するのか” は、どのように判断されるのでしょうか？
ここでは、2025年版の最新ガイドラインや現場事例をもとに、わかりやすく整理していきます🌿

🏢①【貸主（オーナー・管理会社）負担】となる主なケース

次のような場合は、建物や設備の不備・自然現象が原因であるため、原則として貸主側の負担になります。

🔹 建物の構造上、通気・断熱が不十分で発生したカビ
🔹 外壁や屋根からの雨漏り・浸水によるカビ
🔹 換気扇や排気設備の不具合による湿気滞留
🔹 入居前から存在していたカビ・シミの再発

これらは、入居者が防ぐことのできない「設備・建物の維持管理義務」にあたるため、入居者が修繕費を負担する必要はありません。
特に、入居前の内見や契約時にカビが確認されていた場合は、管理会社・オーナー側の責任が明確になります。

また、設備トラブル（配管漏水・結露しやすい窓など）を放置した結果として拡大したカビについても、修繕義務は貸主にあります。

👤②【借主（入居者）負担】となる主なケース

反対に、入居者の使用方法や管理不足によってカビが広がった場合は、借主（入居者）負担になります。

🔹 換気を怠った（浴室・キッチン・窓まわり）
🔹 結露を放置していた
🔹 家具を壁に密着させ、通気を妨げていた
🔹 異変を報告せず、カビを長期間放置して悪化させた

これらの行為は「善管注意義務（ぜんかんちゅういぎむ）」違反とみなされます。
善管注意義務とは、「一般的な注意をもって、部屋を良好な状態に保つこと」。
つまり、「掃除や換気をまったくしなかった」「カビを見つけても報告しなかった」といった場合は、入居者の責任として修繕費を請求される可能性が高くなります。

ただし、結露が過度に発生しやすい構造や、換気設備の性能が明らかに不足している物件では、借主負担を全面的に求めるのは難しいとされています。

⚖️③グレーゾーンは「対応」と「証拠」で変わる

現実的には、「貸主も借主も一部責任あり」というグレーゾーンが多く見られます。
たとえば、築年数が古い物件で換気性能が低い部屋に住んでいた場合──
入居者がまめに換気をしていても、壁裏の結露でカビが出ることがあります。
このような場合、責任を明確にするのは難しいため、最終的には「どの程度の対応をしていたか」「報告・記録を残していたか」が判断の決め手になります。

📌たとえば…

定期的に換気・掃除をしていた証拠（写真やメモ）

カビ発見時にすぐ管理会社へ報告したメールやLINEの履歴

管理会社側が点検・対応をした記録

これらがあるだけで、「入居者が誠実に対応していた」と認められ、負担割合が変わることもあるんです💡

🧾④“印象”ではなく“記録”で守る時代へ

カビトラブルは感情的になりやすく、「放置したのでは？」「管理不足では？」と主張がぶつかることが多いもの。
しかし、2025年以降のトレンドは、**「記録・データに基づいた公平な判断」です。
管理会社・オーナー様にとっても、入居者にとっても、「写真・検査レポート・報告履歴」**が大切な“防御の武器”になります📷。

次章では、実際にトラブルを防ぐための「入居者・管理会社ができるカビ対策と記録方法」をご紹介します✨

カビトラブルの多くは、「事前に少し対策しておけば防げたのに…！」というケースばかり。
つまり、“予防”と“記録”ができていれば、ほとんどのカビ問題はトラブルにならないのです🌱

ここでは、入居者さん・管理会社さんそれぞれの立場でできる防止策と、いざという時に役立つ「記録の残し方」を整理していきます💡

👩‍💼1. 入居者ができる！毎日のカビ対策チェックリスト

「忙しくて掃除の時間がない」「換気はしてるけど結露は仕方ない…」という声も多いですが、ほんの少しの習慣でカビの発生率は大きく下がります👇

✅ 換気を“回数”ではなく“時間”で意識する
1日2〜3回、各10〜15分ほど窓を開けるのが理想。
キッチンや浴室では、使用後に最低30分の換気を！

✅ 家具と壁の間に2〜3cmのスキマを作る
空気の流れを作るだけで、壁裏の湿気を防止できます。

✅ 結露を見つけたら、すぐ拭き取る
放置すると数日で黒カビの原因に。ティッシュやキッチンペーパーで軽く押さえるだけでも効果的。

✅ カビを見つけたら「小さいうち」に報告！
「これくらいなら大丈夫」と放置せず、早めに管理会社へ写真付きで報告するのが◎。
早期報告が「責任を果たした証拠」になります📷。

✅ エアコン・浴室のフィルターを定期清掃
目に見えないホコリが湿気を吸ってカビの温床に…。2か月に1回の清掃を目安にしましょう。

こうした小さな積み重ねが、退去時に「管理が行き届いていた」と認められる大きなポイントになります✨

🏢2. 管理会社・オーナーができる！トラブルを防ぐ“見える化”の工夫

管理会社側にとって重要なのは、「入居前・入居中・退去時」の点検と記録の一貫性です。

🔹 入居前点検で「カビの有無」を写真付きで記録
入居時のチェックシートにカビ状況を追記しておくことで、後の「いつからあったのか？」論争を防げます。

🔹 定期巡回・清掃業者との連携を強化
共有部分や排気ダクトなど、湿気がこもりやすい箇所は定期点検をルーティン化。

🔹 入居者からの報告を“対応履歴”として残す
メールやLINEで報告を受けたら、日付・写真・対応結果を簡易的に記録。
これが後に「貸主が適切に対応した」証拠になります。

🔹 トラブル時は専門業者による調査レポートを依頼
中立的な第三者の検査レポートがあれば、感情論ではなく客観的判断が可能になります。

🧾3. 退去前の“ひと手間チェック”で安心度UP✨

退去時に慌てないために、1〜2週間前に以下を確認しておくと安心です👇

壁・天井・窓まわりにカビがないか目視チェック

浴室やキッチンの換気扇が正常に作動しているか

家具の裏など、普段見えない場所を確認

気になる箇所があればスマホで撮影＋管理会社へ報告

特に、「小さなカビ」を事前に発見して対処した記録を残しておくと、退去立会い時のトラブル回避につながります。

🌈まとめ

退去時のカビトラブルを防ぐカギは、
「日々の管理」＋「記録」＋「早めの報告」 の3ステップ✨

💬 入居者 → “気づいたらすぐ報告”
🏢 管理会社 → “対応履歴を残す”
この2つの連携があれば、ほとんどのカビ問題は「穏やかに・公平に」解決できます。

次章では、こうした記録をより信頼性の高い形にする「プロの施工」と「検査レポート」の価値についてご紹介します📋✨

「カビを掃除したけど、また出てきた…😥」
そんな経験、ありませんか？
カビは表面を拭き取るだけでは根絶できず、原因の特定と再発防止が不可欠です。
そして、そのプロセスを客観的に証明してくれるのが、**“専門業者による施工と検査レポート”**なんです📋✨

🔍1. プロの検査が信頼される理由

カビトラブルで一番もめるのは、「どちらの責任なのか」が曖昧なとき。
しかし、専門業者による検査レポートには、以下のような客観的データが含まれます👇

発生箇所・範囲の写真記録

カビの種類・進行度（目視・測定）

湿度・温度・換気状況などの環境データ

推定発生原因と再発リスク評価

これらが揃うことで、**「構造的な原因か」「入居者の管理か」を科学的に判断できるようになります。
特に、管理会社やオーナー様にとっては、トラブル時に中立的な根拠資料として提出できる“証拠力”**を持ちます。

また、裁判・保険対応の場面でも、第三者の専門レポートは非常に強力な証拠資料として扱われる傾向があります⚖️

🧼2. プロ施工がもたらす「再発防止」と「安心感」

一時的な清掃ではなく、プロによる施工は、**“原因を断つ”**という目的で行われます。
たとえば、湿度の滞留箇所の確認、空気の流れの分析、カビ菌の繁殖源の除去など、再発防止までを視野に入れたアプローチが基本です。

入居者にとっては、「健康被害の不安が軽減される」安心感。
管理会社にとっては、「再発によるクレーム対応コストを削減できる」メリットがあります。
つまり、**施工＋レポート＝信頼の“見える化”**なんです🌿。

🧭3. 「報告書」がトラブルを防ぐ最強の盾になる

退去時の立会いで「このカビはいつから？」「誰の責任？」というやり取りが起きたとき、言葉ではなくレポートで示せるのが最大の強みです。

📄 プロレポートの主なメリット：

時系列で状況を把握できる

写真・測定データが第三者的に提示できる

双方の合意形成がスムーズに進む

「この資料があるから納得できた」と感じる入居者さんも多く、実際に管理会社様からも「無駄な説明時間が減った」「退去トラブルが激減した」との声をいただいています✨

また、報告書をもとに**“建物自体の改善点”を可視化できる**のも大きな魅力。
カビが発生しやすい箇所を把握すれば、定期点検や改修の優先順位を立てやすくなり、結果的に物件価値の維持にもつながります。

💡4. プロ検査の導入は「トラブル回避の投資」

一見コストがかかるように見えても、**“後のトラブルを防ぐ保険”**と考えれば非常に有効です。
たとえば──

修繕費の負担でもめて契約更新が遅れる

SNSや口コミで「カビがひどい物件」と拡散される

再発対応に二重コストが発生する

こうしたリスクを考えると、早期点検＋報告書提出はむしろ“コスト削減策”とも言えます💡

🌈まとめ

「カビは取れば終わり」ではありません。
“なぜ発生したのか”“どう再発を防ぐのか”“誰の責任か”──
この3つを見える化できるのが、プロの検査とレポートの力です。

次章では、管理会社・オーナー様向けに、実際の点検サービスと資料ダウンロードのご案内をご紹介します🏢✨

これまで見てきたように、カビトラブルは「発生原因の不明確さ」から誤解や対立が生まれやすい問題です。
しかし、点検と報告の仕組みを整えておくことで、トラブルは確実に減らすことができます。
そのため、管理会社様やオーナー様には、**“原状回復前点検サービス”**の導入を強くおすすめしています✨

🧭1. 点検サービス導入の目的とは？

カビバスターズ本部が行う点検サービスは、単なる「清掃」ではなく、
**“再発防止・責任の明確化・管理効率化”**を目的とした「調査＋報告」の専門サービスです。

特に、退去前の原状確認や、入居中の定期巡回時に実施することで──

カビの発生傾向を早期発見

原因を明確化し、貸主・借主の負担区分を判断

トラブルを防止し、対応コストを削減

といった効果を得られます。
入居者からの信頼向上にもつながり、「管理がしっかりしている物件」としてブランド価値が上がるのも大きなメリットです✨

📋2. 点検の流れ（例）

1️⃣ お問い合わせ・日程調整
管理会社様・オーナー様からのご連絡をもとに、対象物件の概要を確認します。

2️⃣ 現地点検・環境チェック
専門スタッフが現場に伺い、カビの有無・湿度・通気状況などを詳細に確認。
見えない部分のリスクも測定機器を使って可視化します。

3️⃣ 写真・データ分析・原因特定
壁・天井・床などの状況を記録し、発生要因（構造・生活・設備など）を分類します。

4️⃣ 検査レポート提出・改善提案
写真付きでわかりやすいレポートを提出。再発防止のためのアドバイスも同時にご案内します。

5️⃣ 施工・改善（必要時のみ）
点検結果に応じて、必要な施工や予防措置をご提案。施工は強制ではなく、ご希望に応じて柔軟に対応いたします。

🧾3. 点検レポートの特徴

📸 写真＋測定データで“見える化”
感覚ではなく、数値と画像でカビの状態を明確に記録します。

⚖️ 責任範囲の判断に役立つ
報告書を活用することで、入居者負担・貸主負担の線引きがスムーズに。

📂 管理履歴として資産化できる
各物件の「環境履歴」として保存することで、将来の点検・修繕にも活用可能。

💡4. 無料資料ダウンロードのご案内

「実際の報告書ってどんな内容？」
「導入するとコストや手間はどのくらい？」

そんな疑問をお持ちの方のために、管理会社・オーナー様向け点検サービス資料📘を無料でご用意しています。

資料には、

実際のレポートサンプル📄

点検から改善提案までの流れ

管理現場での導入事例

費用・導入メリットの比較表

などをわかりやすく掲載しています✨

👉 今すぐこちらからダウンロードできます👇
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🌈まとめ

「トラブルを未然に防ぐ」ことは、信頼される管理の第一歩。
そして、その最も確実な方法が“点検＋レポート”です。

小さなカビを放置せず、データで“見える化”する。
それが、入居者にもオーナーにも安心をもたらす管理の新しいスタンダードです🏠✨

ここまでお読みいただき、ありがとうございます😊
今回のテーマ「賃貸の原状回復で“カビ”は誰の負担？」はいかがでしたか？
2025年の今、気候変動や高気密住宅の増加により、カビトラブルは年々複雑化しています。

「これは自然劣化？ それとも管理不足？」
「このカビは誰の責任？」

そう感じたときこそ、大切なのは“感覚ではなく根拠で判断すること”です。

🌿1. カビ問題を“正しく判断”するために

今回のシリーズでお伝えした通り、

建物構造・設備によるもの → 貸主負担

生活習慣・放置によるもの → 入居者負担

両方の要因が混ざる → 証拠・記録で判断

というのが基本の整理です。

ですが、実際の現場では「グレーゾーン」になるケースがほとんど。
たとえば、古い建物で換気がしにくく、入居者も気をつけていたのにカビが発生した──そんな時、どちらが悪いとは言い切れません。
だからこそ、第三者による検査レポートや点検の記録が、トラブルを公平に解決するカギになります。

🧾2. MIST工法®カビバスターズが選ばれる理由

私たちMIST工法®カビバスターズ本部では、
「カビを落とす」だけでなく、原因を特定し、再発を防ぐためのサポートを行っています。

📸 写真付き検査レポート
🔬 専門測定機器による環境分析
📋 原状回復時の負担区分判断サポート

など、管理会社・オーナー様が安心して判断できるよう、客観性と透明性のある報告体制を整えています。

また、入居者様からの「退去前に不安を解消したい」「自分の責任をはっきりさせたい」といった個別相談にも対応。
全国各地から、「早く相談してよかった」「トラブルにならずに済んだ」と嬉しいお声を多数いただいています😊

🏢3. 管理会社・オーナー様へ：信頼の“見える管理”をはじめましょう

退去時のトラブル対応に追われていませんか？
カビをめぐる判断は感情的な対立になりやすく、対応が長引けば管理コストも信頼も失われがちです。

そんなときこそ、**点検レポートという客観的な“盾”**を。
これがあれば、担当者の判断がブレず、入居者にも「納得してもらえる説明」ができます。

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点検導入の流れと費用感

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がまとめられています✨

🌈4. 最後に──「カビトラブル」は、“早めの相談”がいちばんの対策

カビは、見た目よりも早く、静かに進行します。
「ちょっと黒ずんでるかも？」と思った段階で相談していただければ、
大きな費用や時間をかけずに、快適な空間を守ることができます🍃

💬 ご相談・点検のお申し込みはお気軽にどうぞ。
全国対応／法人・個人どちらもOK✨

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💬最後にひとこと

「カビ＝汚れ」ではなく、「カビ＝判断の分かれ道」。
正しい知識とデータで、トラブルを“未然に防ぐ管理”を。
あなたの物件と暮らしを守るお手伝いを、私たちが全力でサポートします🌸